Crise du logement: Dieu se rit des hommes politiques… edit

Charles Dennery

4 November 2026

Économie

La crise actuelle du logement est particulièrement aiguë. Le choc inflationniste a augmenté le coût des matières premières et du financement, mettant la construction neuve à l’arrêt. L’effet d’entraînement sur le reste du marché immobilier est notable : les jeunes actifs qui ne peuvent pas faire un premier achat restent dans un bien locatif, et toute la rotation s’en trouve grippée, pénalisant par ricochet les nouveaux locataires, en particulier les étudiants. L’augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO, improprement appelés frais de notaires) n’arrange évidemment rien, à un moment où de nombreux biens sont retirés du marché locatif en raison d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) trop dégradé. La hausse des matières premières n’est certes pas imputable aux hommes politiques, mais celle des taux d’intérêt immobiliers est en bonne partie liée à notre incurie budgétaire. La hausse des taux des obligations souveraines finit par se propager sur les taux immobiliers à long terme, qui montent.

Malthusianisme, vous avez dit malthusianisme?

Viennent ensuite les politiques qui visent à empêcher la construction. On peut penser au ZAN (zéro artificialisation nette des sols), que la loi Climat et Résilience a fixé comme objectif en 2021, avec peu de dérogations. Cela complexifie évidemment les projets de construction dans les secteurs ruraux et périurbains, qui portent une partie de la demande. La non-artificialisation est un objectif louable mais elle peut difficilement l’emporter sur les besoins de logements. Car même si la population française ne croît plus énormément, le nombre de foyers continue lui d’augmenter : la hausse du nombre de divorces réduit la taille des foyers mais augmente en miroir les besoins de logement, avec un effet supplémentaire lié à l'évolution des modes de garde des enfants (essor de la garde alternée), qui augmente les besoins en mètres carrés.

Surtout, le logement français se caractérise par une inadéquation grandissante : les logements vides de la diagonale du vide n’accueilleront pas les familles qui souhaitent s’installer dans les métropoles et leurs périphéries. Au ZAN il faut ajouter l’inflation normative, qui renchérit le coût de la construction, et le pouvoir quasi-discrétionnaire des maires pour accepter – et le plus souvent refuser – les grands projets immobiliers. Ces restrictions répondent certes aux préférences d'une partie des habitants (phénomène NIMBY, ou not in my backyard), mais elles constituent aussi un obstacle supplémentaire à la création de logements.

La loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) de 2000, qui impose aux communes un quota de logement social, nuit elle aussi à la production de logements. Dans les faits, chaque promoteur doit prévoir un certain taux de logements sociaux dans un nouveau programme immobilier. Ces logements sociaux étant ensuite vendus à un bailleur social, à un prix pas trop élevé, puisque les loyers que ce bailleur social touchera ne permettent pas d’acheter au prix normal. Qui paie alors cette subvention au logement social ? En général, ce n’est ni le vendeur du terrain ni le promoteur. C’est le particulier qui achète un appartement neuf, pour y vivre ou pour le louer. Il se retrouve à payer 10 à 15 % plus cher au mètre carré, pour financer le logement social[1]. C’est finalement la logique des cafés suspendus napolitains (où on achète deux cafés pour en offrir un au prochain client dans le besoin) : c’est au particulier de payer pour une politique publique. Cette taxe sur les acheteurs de logement neuf a un effet naturel : renchérir voire empêcher les projets. Il faut créer du logement, mais la littérature tend à montrer que, lorsque l’on produit du logement pour les classes moyennes et supérieures, elles libèrent leurs logements précédents et créent une chaine de mobilité résidentielle sur l’ensemble du parc immobilier, y compris pour les plus modestes[2].

La folie de l’interdiction de louer

Il y a aussi les interdictions de louer. Un décret de 2002 avait déjà interdit la location des petites surfaces de moins de 9m². Ces chambres de bonne n’étaient souvent guère confortables, mais on estime qu’il y a désormais à Paris près de 100 000 chambres de bonne inoccupées – sans parler des autres villes. Est-ce raisonnable, aujourd’hui, de s’asseoir sur un tel parc ? A minima, il faudrait que les communes préemptent largement pour les fusionner et les remettre sur le marché. La loi Climat et Résilience, avec son interdiction de location des passoires thermiques, est allée bien plus loin. Les logements avec un DPE classé G sont réputés insalubres et interdits à la location depuis 2025 (2028 et 2034 pour ceux classés F et E). Le législateur de 2021, plein d’idéalisme, pensait ainsi contraindre les propriétaires à faire des travaux d’isolation. La crise inflationniste et la hausse des taux d’intérêt, qui renchérit fortement ce genre d’opération, n’a guère entamé la volonté du gouvernement – avec l’approbation de presque toutes les oppositions… Pourtant, même sans la crise de 2022, le projet et son calendrier étaient parfaitement irréalistes. Pour de nombreux biens – en particulier les copropriétés en centre-ville – il est parfaitement ruineux voire techniquement infaisable de rénover. Toute rénovation sur la façade est bloquée par les services de l’urbanisme, les architectes des bâtiments de France et la copropriété. La date butoir de 2025 était intenable. Le Royaume-Uni a mis en place une interdiction de louer en apparence similaire, mais avec une différence notable : une exemption peut être obtenue lorsque l’amélioration est impossible ou que son coût dépasse 3500 £ (environ 4100 €) par logement.

Le coup de génie des militants du droit au logement, en 2021, a été de repeindre la question de la précarité en énergétique en urgence climatique. Pourtant, diverses études ont montré, depuis, les limites du DPE. Son calcul reflète une consommation d’énergie théorique, qui ne reflète pas le comportement réel des occupants : dans un logement mal isolé avec une mauvaise chaudière, il est évident qu’on ne se chauffera pas à la même température que dans un logement bien isolé. Signal prix : quand le degré de chaleur devient plus ou moins cher, on se chauffe plus ou moins. Le mode de calcul, basé sur l’énergie consommée et non les seules émissions de CO₂, pénalisait lourdement le chauffage électrique, pourtant largement décarboné. Derrière une prétendue norme européenne, on retrouvait la préférence des écologistes et des ONG pour le chauffage au gaz ou au bois, plutôt qu’à l’électricité nucléaire. Prenant timidement conscience du désastre, le gouvernement a ajusté à la marge le DPE en changeant la formule de calcul et le coefficient pour le chauffage électrique (seulement dans l’ancien). Un certain nombre de logements sont donc de nouveau sur le marché, jusqu’à la prochaine étape de l’interdiction. C’est déplorable pour la crédibilité de la parole publique, à laquelle les investisseurs ne peuvent se fier. Mais surtout, l’essentiel de la classe politique ne souhaite pas revenir sur le principe du DPE et l’interdiction de louer. Ils déplorent l’effondrement du marché locatif en ville, mais refusent d’agir vraiment.

L’encadrement délétère des hausses de loyer

Le déséquilibre des rapports locatifs contribue aussi à la crise du logement. Malgré quelques progrès récents, les protections du propriétaire face aux impayés et éventuelles dégradations des locataires restent faibles. Les délais d’expulsion sont longs, et les créances locatives ne sont pas prioritaires. En réaction, les propriétaires filtrent seulement les meilleurs dossiers, avec emploi stable et caution familiale. Le droit au maintien dans le parc social crée par ailleurs une rente. Celui qui obtient un logement social via son employeur, en particulier un travailleur jugé essentiel (policier, infirmière) n’a en général pas d’obligation de le rendre s’il démissionne, ou lorsqu’il prend sa retraite. Des logements qui sont prévus pour loger des travailleurs modestes et leurs familles en centre-ville se retrouvent donc détournés de leur finalité.

Si l’encadrement des loyers, relativement récent, est fortement contesté, il ne faut pas oublier son grand frère, l’encadrement des hausses de loyer, plus discret mais également délétère. En effet, les hausses annuelles de loyer ne peuvent pas dépasser un taux annuel, basé sur le coût de la construction. Dans beaucoup de zones non tendues, cela ne pose pas de problème. Si la demande est insuffisante dans une ville moyenne de province, un locataire qui ne souhaite pas cette augmentation de loyer pourra trouver moins cher ailleurs. L’indice de référence des loyers est un plafond, jamais un plancher. Le problème se pose en zone tendue, en particulier dans les quartiers qui se sont gentrifiés. Les locataires qui ont signé trente ou quarante ans plus tôt ont sécurisé des loyers très bas – parfois pour un confort un peu moindre – qui n’a rien à voir avec les loyers pour les nouveaux entrants. Il y a donc une rente évidente à ne jamais déménager, puisqu’il faudrait alors payer un loyer nettement plus élevé. C’est délétère pour la mobilité professionnelle, mais aussi pour l’efficience allocative des logements. Comment demander à un couple de seniors ou à une veuve de renoncer à son appartement de 80 ou 100 m² pour un appartement plus petit, si cela se traduit en plus par une hausse de loyers ? Ce n’est pas juste un effet d’aubaine pour ceux qui en profitent, sans conséquence sur les autres. Dès lors qu’il y aura toujours une pénurie relative dans les zones tendues, supprimer l’incitation à déménager quand le logement est trop coûteux ne fait que réduire l’offre pour les autres, et ainsi augmenter le prix qu’ils doivent payer. On peut trouver inhumain de forcer un senior à quitter le logement dans lequel il a vécu trente ans, mais loger les seniors rue Mazarine et les actifs à Chilly Mazarin n’est pas exactement optimal.

La crise du logement n'est pas le résultat d'une défaillance du marché mais d'une accumulation de contraintes publiques poursuivant chacune un objectif légitime pris isolément. Pourtant la poursuite simultanée de ces objectifs aboutit aujourd'hui à rendre le logement plus cher et moins accessible. Tant que la politique du logement n'accordera pas la priorité à l'augmentation de l'offre et à la fluidité du marché, les pénuries qu'elle entend combattre continueront de s'aggraver. Les solutions sont limpides, quoiqu’impopulaires : réduire fortement les normes applicables à la construction et à la location, rogner le pouvoir de blocage des maires et remplacer les quotas de logement social par des objectifs de construction de logement. S’agissant du logement social, il faut mettre fin au bail à vie, et demander aux foyers qui ne sont plus prioritaires de libérer leur logement et de chercher ailleurs. Enfin, l’indice de référence des loyers devrait a minima être modulé par zone géographique, avec un rattrapage progressif des loyers anormalement bas.